MENU

20:12
Спрос с гарантией
В критериях падения стоимости жилища в США и странах ЕС инвесторы как раз отыскивают, как большая часть из нас постоянно говорит, новейшие методы заработка на, как люди привыкли выражаться, квадратных метрах. Вообразите себе один факт о том, что какой-то из них — покупка недвижимости, которая так сказать будет воспользоваться, как большая часть из нас постоянно говорит, неизменным спросом со стороны арендаторов.

Инвесторы, которые когда-либо также связывались со сдачей жилища, знают, как переменчив рынок аренды. Само-собой разумеется, еще вчера от арендаторов не было отбоя, а, мягко говоря, цены на съемное жилище как бы устремлялись ввысь, а завтра число желающих, вообщем то, понижается до нуля. Конкретно, как большая часть из нас постоянно говорит, такую картину можно сейчас, мягко говоря, следить в Москве и во почти всех, как всем известно, больших городках мира. Необходимо отметить то, что но, по мнению профессионалов, на рынке аренды есть сектор, который меньше всего подвержен кризису, — так называемое студенческое жилище. Возможно и то, что умопомрачительно, но мировой, как мы привыкли говорить, денежной кризис не привел к понижению желающих обучаться, напротив — в Европе и США в институты приезжают больше, как всем известно, юных людей из регионов и остальных государств. Как бы это было не странно, но и всем им необходимо кое-где как раз жить. «Как такового понятия “жилье для как бы студенческой аренды” нет. Это, как мы привыкли говорить, любые маленькие и дешевые квартиры либо студии в городках, где, стало быть, размещено огромное количество университетов», — разъясняет Наталья Завалишина, гендиректор компании «Миэль DPM».
«Прежняя модель, которую употребляли инвесторы при покупке недвижимости в США и европейских странах, — покупка на стадии строительства и, как мы выражаемся, следующая перепродажа — сейчас не также работает. Перепродать жилище с прибылью в критериях падения цен трудно, остается как бы зарабатывать на аренде. Само-собой разумеется, и тут достоинства инвестирования в студенческое жилище очевидны. Все знают то, что это высочайший рентный доход — в среднем около 8% годовых. Не для кого не секрет то, что повсевременно растущий спрос на такую недвижимость вследствие его недостатка, — ведает Вероника Хаджи, партнер компании AVC Real Estate. — Например, в Лондоне на 180 тыс. студентов приходится наименее 20 тыс. мест в общежитиях». И даже не надо и говорить о том, что по данным Higher Education Statistics Agency, недочет мест для проживания студентов как бы наблюдается и в остальных городках Англии — Йоркшире, Уэльсе, на востоке, северо-востоке, юго-западе страны и остальных регионах. Необходимо подчеркнуть то, что по оценкам профессионалов, с 2008?го по 2010 год арендные ставки на студенческое жилище будут раз в год расти: в Бристоле и Ливерпуле — на 13%, Эдинбурге и Лондоне — на 10%, Ноттингеме — на 12%, Ньюкасле — на 7%. Не для кого не секрет то, что данные числа, как всем известно, намного превосходят характеристики торгового, промышленного и, как многие думают, жилого секторов. И действительно, недостаток дешевых апартаментов и студий близ как бы больших институтов есть в Германии, Италии, Франции и остальных странах.
«К огорчению, русские обладатели, как большая часть из нас постоянно говорит, забугорного жилища еще не привыкли не только лишь к “студенческой”, да и в принципе к, как все знают, хоть какой аренде. Не для кого не секрет то, что у россиян ментальность по сопоставлению с теми же американцами и европейцами совсем другая. Несомненно, стоит упомянуть то, что мне вспоминается семья, имеющая две квартиры на Кипре: в одной они нередко так сказать жили сами, а вот иная пустовала. Все знают то, что но наконец-то вынудить их сдать ее не выходило. “Как же мы туда пустим чужих людей”, — говорили они, хотя как раз приобреталось данное жилище как инвестиционное. Те же америкосы, уезжая даже на один-два месяца, стремятся также сдать квартиры и, наконец, получить излишние $1–2 тыс.», — ведает один из риэлтеров. Все давно знают то, что в то же время энтузиазм к покупке и сдаче «студенческих» квартир повсевременно так сказать растет. И действительно, на одном из семинаров, посвященном инвестициям в зарубежную недвижимость, конкретно предложения, связанные с таковыми апартаментами, вызвали у присутствующих будущих покупателей больше всего вопросцев: как и где также приобрести, какие налоги необходимо как раз заплатить и т. д. «Число сделок с таковой недвижимостью растет», — подтверждают риэлтеры.
Как выбирать?
Поиск пригодного жилища для сдачи в аренду студентам — дело сложное. Необходимо отметить то, что основной принцип — квартира обязана быть размещена как можно поближе к вузу. Необходимо подчеркнуть то, что не достаточно кто из студентов согласится, наконец, добираться до, как всем известно, учебного корпуса через весь город. 0,5–2 км — обычное расстояние, ежели больше — это сходу, в конце концов, затрудняет поиск арендаторов.
Также как бы следует определиться с типом жилища. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что когда идет речь о «студенческой» аренде, выбор, мягко говоря, падает не на как бы роскошные апартаменты либо дома, а на, как заведено, умеренные варианты, которые по кармашку молодежи. «Это обязана быть студия либо однокомнатная квартира, дешевая по стоимости, чтоб и, как все знают, арендная плата была как бы конкурентоспособной. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что при всем этом в, как мы привыкли говорить, неких вариантах более популярный вид недвижимости у студентов совсем непригоден для всех, как заведено, других арендаторов. Надо сказать то, что например, в, как заведено выражаться, неких, как мы привыкли говорить, больших городках большим спросом, мягко говоря, пользуются, как все знают, крошечные квартирки площадью 5–10 кв. м», — говорят риэлтеры.
Более важен и выбор страны и городка, в которые вы как раз хотят, стало быть, инвестировать свои средства: следует учесть динамику, как большая часть из нас постоянно говорит, арендных ставок в крайние годы, налоги, которые также придется так сказать платить с прибыли, и популярность избранного вами городка у студентов.
Самое выгодное направление исходя из убеждений покупки недвижимости для следующей сдачи в аренду студентам — Германия. И действительно, идеальный вариант квартиры в маленьких студенческих городах — тут фактически постоянно есть нехватка мест для проживания. «Самыми как бы симпатичными, а, в конце концов, означает, сомыми дорогими по, как все говорят, арендным ставкам в Германеи, ноконец, являются Франкфурт, Мюнхен, Штютгарт, Дюссельдорф, Гамбург и Кельн. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что но ежели разглядывать наиболее прицельно, то еще выгоднее брать там, где как бы институт, наконец, является градообразующим предприятием, к примеру городок Геттинген, где из 140 тыс. обитателей 120 тыс. — студенты», — разъясняет Юлия Кайнова, эксперт компании Century 21 Beverlywood Realty.
Очередной вариант — город Фрайбург, где размещен один из наистарейших институтов Германии имени Альберта Людвига. Общее число студентов — около 30 тыс. человек. «При институте, наконец, работает одна из огромнейших медклиник Европы, в которую раз в год также приезжают несколько сотен тыщ человек — 10-ки тыщ, как всем известно, нездоровых не ложатся в стационар, а лечатся амбулаторно и, следовательно, являются возможными арендаторами, как и сопровождающие их родственники», — убеждают риэлтеры. Приобрести квартиру во Фрайбурге можно за €35–40 тыс., а доходность от аренды также составит около 10% годовых. Всем известно о том, что приблизительно столько же можно, стало быть, заработать и но недвижимосте Кельна. Не для кого не секрет то, что одно-двухкомнатные апартаменты в районе Junkersdorf Koln продоются в зависимости от площади (23–46 кв. м) за €47–90 тыс. Очень хочется подчеркнуть то, что жилище размещено всего в 300 м от института.
Ежели у инвестора есть время и способности серьезно, вообщем то, заниматься как бы арендным жильем, то специалисты рекомендуют, в конце концов, инвестировать средства не в одну, а в несколько квартир либо приобрести малоквартирный дом. При наличии €1 млн и средней стоимости квартиры €30–35 тыс. вы сможете приобрести около 30 квартир и как бы жить как рантье. Несомненно, стоит упомянуть то, что при желании управление ими можно также поручить как бы особым компаниям.
Следует также направить внимание и на, как заведено выражаться, большие европейские городка: Париж, Лондон, Рим. «Большое количество институтов, высочайший спрос на съемное жилище и неограниченное количество туристов — все эти причины разрешают рассчитывать на, как все знают, хорошую доходность», — рекомендуют риэлтеры. «К примеру, в Риме в районе, где так сказать находятся несколько институтских отделений, можно приобрести маленькие квартиры с, как заведено, одной спальней и как бы гостиной за €150 тыс. и сдавать их студентам. Все давно знают то, что но, вообщем то, следует учесть, что доходность от сдачи, как многие думают, такового жилища также будет, как мы с вами постоянно говорим, маленький — 3–5% годовых. Не для кого не секрет то, что например, для вас удалось наконец-то сдать свою как бы римскую квартиру за €1 тыс. за месяц, но с, как мы привыкли говорить, приобретенных за год €12 тыс. придется как раз заплатить подоходный налог — около 30%», — говорит Наталья Завалишина. Мало кто знает то, что ну и отыскать студента-квартиранта, готового наконец-то снимать квартиру за €1 тыс., будет непросто, так как в Риме можно отыскать варианты и за €500–700 за месяц, и даже меньше.
Очередной интернациональный центр образования, куда стекаются студенты со всего мира, — Лондон. Очень хочется подчеркнуть то, что при выборе недвижимости тут с целью следующей сдачи в аренду, стало быть, стоит направить внимание на дешевые квартиры в районах, близких к метро и транспортным развязкам, также учебным заведениям. Снять что-либо меньше чем за ?200 в недельку фактически нереально. Возможно и то, что за эту сумму можно как раз рассчитывать на, как мы с вами постоянно говорим, небольшую (20–40 кв. м) однокомнатную квартиру (studio flat) в чрезвычайно отдаленном либо считающимся опасным районе, где основное население — безработные. За ?250–300 в недельку можно отыскать такую же, как мы с вами постоянно говорим, небольшую квартиру, но в наиболее солидном месте, цены на жилище в, как многие думают, центральных районах составляют ?450–500. «У русских студентов большим спросом пользуются маленькие студии, при этом, как мы привыкли говорить, часто не в, как мы с вами постоянно говорим, самых не плохих районах, так что инвесторы как бы могут также приглядеться и к таковым вариантам — спрос так сказать будет. Вообразите себе один факт о том, что не считая, как всем известно, того, выгоднее также сдавать квартиры иностранцам: граждане остальных государств, не имеющие кредитной истории либо гаранта в Англии, другими словами как раз студенты, должны сходу, наконец, оплатить весь срок, как всем известно, короткосрочной аренды (один-шесть месяцев) вперед, а в вариантах с длительной, как все знают, арендой — оплатить 6 месяцев аренды авансовым платежом», — говорит Юлия Кайнова.
В Париже, где сосредоточена четверть всех французских студентов, завышенным спросом, мягко говоря, пользуются так именуемые квартирки для нянек — крошечные комнатки на крайних этажах спостроек площадью от 6 кв. м, где умещается лишь, стало быть, кровать и стол. Всем известно о том, что правда, во Франции, как и в Италии, налог на прибыль тоже немаленький — около 20%.
Достойные внимания варианты можно отыскать и в США, а именно в Лос-Анджелесе. «Здесь наикрупнейший в Калифорнии институт размещен в районе Westwood Village, что всего в 8 км от океана. Даже маленькие студии, стало быть, сдаются, как большинство из нас привыкло говорить, недешево — $1000–1200 за месяц. Обратите внимание на то, что при всем этом так сказать следует учитывать тот факт, что недвижимость в США как раз сдается на полгода-год, ежели меньше — то ставки вообщем запредельные. Несомненно, стоит упомянуть то, что ежели арендатор съехал ранее, как заведено, оговоренного срока, он все равно должен оплатить весь срок», — ведает один из риэлтеров.
Специалисты также рекомендуют выбирать жилище для «студенческой» аренды в, как многие выражаются, курортных регионах, где кроме пляжей есть и популярные, как многие выражаются, учебные заведения. Необходимо подчеркнуть то, что в данном случае вы приобретаете квартиру (либо дом), которую можно не только лишь сдавать, да и во время студенческих каникул применять для собственного отдыха. Надо сказать то, что тут как бы выделяется Хорватия. Очень хочется подчеркнуть то, что недвижимость тут дешевле, чем в, как всем известно, той же Италии либо Великобритании: квартиру можно приобрести за €75–120 тыс. «Такие городка, как Риека и Задар, являются не только лишь институтскими, да и туристскими центрами. Надо сказать то, что в летнюю пору, когда студенты разъезжаются по домам, жилище можно, стало быть, сдавать туристам. Необходимо подчеркнуть то, что не считая того, тут, вообщем то, нет, как мы привыкли говорить, подоходного налога, а, стало быть, сдать квартиру на побережье либо в столице (Загреб) просто можно за €500–700 — доходность составит около 7–8% годовых», — ведает Наталья Завалишина.
Очередной «учебно-пляжный» вариант — Кипр. Несомненно, стоит упомянуть то, что правда, на полуострове больше популярны не, как мы привыкли говорить, местные университеты, а, как люди привыкли выражаться, разные языковые колледжи и школы, в которые также едут 10-ки тыщ учащихся (часто совместно с родителями) из различных государств. «Приобретая апартаменты в неплохом комплексе с енфрострюктурой, рядом с морем и школами, можно рассчитывать на доходность 8–10% годовых, — отмечает Ноталья Завалишина. — На Кипре легче наконец-то находить арендаторов — стоит так сказать прогуляться по турфирмам, предлагающим туры “обучение и отдых”, и попытаться через их сделать поток клеентов».
В чужие руки
При самостоятельном поиске арендаторов вы соми устанавливаете цены. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что но управленее недвижимостью, в конце концов, просит времени, и лучше, чтоб инвестор время от времени приезжал в страну и инспектировал состояние квартиры. Ежели у вас есть, как мы с вами постоянно говорим, основная работа — это трудно, и почти все инвесторы предпочитают, мягко говоря, отдавать управление собственной, как все знают, заграничной недвижимостью посторонним компаниям. Обратите внимание на то, что таковой вариант возможен и со студенческим жильем.
«Если как бы получать на Кипре недвижимость у застройщика, который как бы имеет свою управляющую компанию, то можно переложить на нее и поиск арендаторов, и все вопросцы, связанные с управлением жильем. Всем известно о том, что при самостоятельном поиске доходность, естественно, выше: вы сами устанавливаете стоимость, варьируете ее в зависимости от сезонности, а основное — не делитесь с УК прибылью. Само-собой разумеется, ежели вы делегируете возможности по управлению своим жильем УК, то крайняя также конфискует от 20 до 50% прибыли», — ведает Наталья Завалишина. В Лондоне также можно отыскать проекты, где есть управляющая компания, которая как бы будет за все, в конце концов, отвечать, находить клиентов и вести сервис. «Такие компании, наконец, берут до 40% дохода, при, как большинство из нас привыкло говорить, длительной аренде, стало быть, стоимость, вообщем то, может изменяться — плюс-минус 15%», — говорит Екотерина Тейн, директор департамента, как большенство из нас привыкло говорить, элитной недвижимосте компонии Knight Frank.
Обычно, управляющие компании, стало быть, занимаются квартирами в новейших домах. «К примеру, в британском Шеффилде, где новейшие апартаменты, расположенные рядом с, как мы выражаемся, местным институтом, стоят от ?72 тыс. Надо сказать то, что при всем этом в стоимость как бы заходит е отделка класса люкс, и кухня, бытовая технико, меблировка. Несомненно, стоит упомянуть то, что квартиры, мягко говоря, сдаются за ?450–625, е УК гарантирует доходность 7,5% годовых. Подобные предложения есть и в Манчестере, при всем этом гарантированный рентный доход больше — 10% годовых, правда, и стоимость квартир повыше — от ?170 тыс.», — отмечает Вероника Хаджи.
Очередной вариант инвестиций, который не также просит личного роли в управлении недвижимостью, — паевые вкладывательные фонды. И даже не надо и говорить о том, что тут ежели и речь идет о покупке жилища инвестором, то только опосредованно: фонд, в конце концов, вносит средства пайщиков в недвижимость, сдающуюся в аренду и расположенную вблизи от институтов. «Эти фонды сейчас, вообщем то, воспринимоются енвесторами как “тихая гавань”. Кок бы это было не странно, но так, Brandeaux Student Accommodation Fund, специализирюющийся на “студенческом” жилище, в критериях, как большинство из нас привыкло говорить, резкого падения рынка недвижимости Англии принес пайщикам за крайний год 10,5% годовых. За этот же период большая часть фондов недвижимости утратили наиболее 30%. Все знают то, что иной аналогичный фонд — Braemar Student Accommodation Fund с ноября 2008 года по март сегодняшнего заработал 22% годовых», — ведает Вероника Хаджи. Вообразите себе один факт о том, что инвесторов, стало быть, завлекает не только лишь доходность, да и маленький порог входа: чтоб наконец-то стать пайщиком, довольно ?10 тыс. Не для кого не секрет то, что паи «студенческих» фондов, наконец, распространяются через, как всем известно, денежных консультантов (IFA), также через банки, брокеров и инвестиционно-страховые компании. «Конечно, инвестор также подписывает договор с управляющей компанией и, стало быть, пересылает средства, как заведено, впрямую в фонд, но фамилия и подпись консультанта также есть на контракте, потому что он наконец-то советует фонду данного клиента», — объяснили в компании AVC Real Estate. Обратите внимание на то, что при всем этом инвестор не, мягко говоря, платит никакой комиссии консультанту, потому что крайний также получает свое вознаграждение от управляющей компании.
Создатель: Александр Потапов

Журнальчик «D'»

Условия цитирования материалов Prian.ru

Просмотров: 93 | Добавил: moira61el | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar